Za nami I edycja ostrego dyżuru prawniczego dla lokalnych przedsiębiorców organizowanego wspólnie z renomowaną Kancelarią Pana Mecenasa Lecha Obary. W związku z dużym zainteresowaniem problematyką dyżuru, dla wszystkich osób zainteresowanych tematem publikujemy odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania.
W dobie epidemii koronawirusa zostały wprowadzone znaczące ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej – mające zapobiegać rozprzestrzenianiu epidemii, z drugiej zaś strony, w ramach tzw. tarczy finansowej przewidziano ponad 200 mld złotych na pomoc przedsiębiorcom i pracownikom. Dotychczasowa pomoc nie obejmuje natomiast bardzo poważnego kosztu dla każdego przedsiębiorcy, jakim jest czynsz najmu lub dzierżawy. Co prawda w przepisach tarczy antykryzysowej wprowadzono rozwiązania dla najemców powierzchni handlowych w sklepach wielkopowierzchniowych (pow. 2000 m2) – jednakże było to rozwiązanie czasowe, które zakończyło się w chwili kolejnego etapu odmrażania gospodarki w dniu 4 maja 2020 r.
W miniony piątek przeprowadzony został „Ostry dyżur prawniczy” przy biurze poselskim Poseł Iwony Arent, podczas którego prawnicy olsztyńskiej Kancelarii Radcy Prawnego Lecha Obary telefonicznie odpowiadali na pytania lokalnych przedsiębiorców związane z tym tematem.
Tymczasem dziś, tj. 25 maja media alarmują, że „spory w galeriach handlowych przybierają coraz brutalniejszy charakter”. Dochodzi na przykład do bezpodstawnego zajmowania towarów…
Świadczy to, że tematyka „ostrego dyżuru prawniczego” była jak najbardziej na czasie.
Oto najbardziej typowe pytania zadawane podczas dyżuru oraz odpowiedzi na nie, opracowane przez r. pr. Martę Kawulę, r.pr. Olgę Malinowską oraz r.pr. Macieja Kamińskiego.
Pan Krzysztof – przedsiębiorca prowadzący działalność w jednej z galerii handlowych w Olsztynie zastanawia się, jak ma rozumieć postanowienia „tarczy antykryzysowej” w zakresie jego umowy najmu powierzchni handlowej. Pojawiają się sprzeczne doniesienia – czy umowa wygasła czy dalej obowiązuje?
W dniu 31 marca 2020 r. weszły w życie postanowienia „tarczy kryzysowej 1.0”. Zgodnie z art. 15ze tarczy, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu (dzierżawy). Zobowiązanie nie jest tożsame z umową, ale niewątpliwie jest z nią związane, bowiem zobowiązania wynikają z umowy. Ale oznacza to, że same umowy nie wygasły. W konsekwencji umowa w dalszym ciągu obowiązuje, ale żadna ze stron tejże umowy nie jest zobowiązana do wykonywania obowiązków z niej wynikających względem drugiej strony umowy. Odpowiadając na pytania Pana Krzysztofa należy wskazać, że właściciel galerii nie ma obowiązku umożliwienia mu sprzedaży na terenie jego obiektu, a Pan Krzysztof nie ma obowiązku zapłaty czynszu i innych opłat np. eksploatacyjnych lub za dostawę mediów (chyba że sam podpisał umowę z dostawcami mediów). Ale sama umowa nadal obowiązuje i po uchyleniu zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w galeriach handlowych tj. od 4 maja 2020 r. – ma dotychczasowy kształt.
Wychodząc poza pytanie Pana Krzysztofa wskazać należy – że po uchyleniu zakazu handlu w galeriach i w związku z ograniczeniami związanymi z tym – zasadnym jest profesjonalna
renegocjacja z wynajmującymi umów – które w tym trudnym czasie mogą być zbytnim obciążeniem dla najemców.
A co, jeżeli najemca powierzchni handlowej w galerii, jak nasz kolejny czytelnik, opłacał czynsz za 3 miesiące z góry. Jeżeli opłacono go z końcem marca za kwiecień, maj i czerwiec. Czy ten system płatności uniemożliwia najemcy skorzystanie z postanowień tarczy antykryzysowej?
Tarcza antykryzysowa działa z mocą wsteczną, co oznacza, że „wygaszenie” zobowiązań wzajemnych, wynikających z umów najmu obowiązuje w całym okresie obowiązywania zakazu prowadzenia poszczególnych działalności. Natomiast w sytuacji, gdy czynsz najmu został zapłacony z góry, wówczas najemcy przysługuje prawo do żądania jego zwrotu w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Oczywiście strony mogą porozumieć się w tej kwestii i na przykład zapłacony już czynsz zarachować na poczet należności czynszowych za kolejne okresy trwania umowy. W tym zakresie zasadnym jest podjęcie rozmów z wynajmującymi.
A co z umowami najmu w zakresie punktów usługowych typu pralnie chemiczne, zakłady fryzjerskie, dorabianie kluczy? Czytelnicy donoszą, że właściciele galerii żądają od nich czynszu również za okres zamknięcia galerii, ponieważ postanowienia tarczy antykryzysowej dotyczą tylko powierzchni handlowych a nie usługowych? Czy osoby świadczące usługi wyłączone są spod ochrony tarczy?
Co do punktów usługowych powstała rozbieżność interpretacyjna postanowień art. 15ze tarczy. Ministerstwo Rozwoju w swoim stanowisku wskazuje, że użyte sformułowanie „powierzchnia handlowa” dotyczy każdej powierzchni najmowanej w obiekcie handlowym jakim jest galeria – w który można prowadzić zarówno sprzedaż jak i świadczenie usług. Dlatego Ministerstwo podkreśla, że usługodawcy również korzystają z ochrony tarczy. Jednak trzeba wiedzieć, że Polski Fundusz Rozwoju w przygotowanym przez siebie „Poradniku antykryzysowym dla przedsiębiorców” jest innego zdania. Możemy tam przeczytać, że „Czasowe wygaśnięcie zobowiązań pod umowami nie dotyczy umów używania powierzchni usługowej w centrach handlowych, niezależnie od objęcia ich zakazem lub ograniczeniem działalności na podstawie obowiązujących przepisów”. Na chwilę obecną najemcy punktów usługowych powinni podpierać się interpretacją Ministerstwa i rozmawiać z właścicielami galerii – aby nie dopuścić do wypowiedzenia umów.
Pani Karolina – prowadząca kawiarnię w wynajmowanym małym lokalu położonym poza galerią handlową ma problem z czynszem najmu. Właściciel lokalu stoi na stanowisku, że niezależnie od tego czy prowadzi działalność czy też nie, umowa najmu obowiązuje ją w dotychczasowej treści. Co nasza czytelniczka może zrobić w tej sytuacji?
Niestety, jako że Pani Karolina wynajmuje lokal poza dużym obiektem handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, nie dotyczą jej te postanowienia tarczy antykryzysowej. Oznacza to, że musi sięgnąć po narzędzia jakie daje Kodeks cywilny tj. art. 3571 k.c., jak również ewentualnie art. 495 § 2 k.c. Pierwszy z tych przepisów statuuje tzw. regułę rebus sic stantibus. Przewiduje ona, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą startą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Przenosząc to na prostszy język i sytuację Pani Karoliny, jeżeli w związku z epidemią, nie ma ona możliwości prowadzenia kawiarni w dotychczasowym zakresie (na przykład serwowanie napojów w lokalu) – czego nikt nie mógł przewidzieć w momencie zawarcia umowy – może domagać się sądowej obniżki czynszu. Musi jednak w tym celu wykazać, że płacenie czynszu w dotychczasowej wysokości, w czasie, kiedy nie mogła przyjmować klientów z powodu ograniczeń związanych z koronawirusem – będzie wiązało się dla niej z rażącą stratą.
Pani Karolina może powoływać się również na art. 495 § 2 k.c. W przepisie tym mowa o częściowej niemożliwości świadczenia – i związanej z tym częściowej odpłatności. Jednakże to rozwiązanie daje wynajmującemu możliwość odstąpienia do umowy. W takiej sytuacji Pani Karolina może stracić lokal. Prócz tego, dopiero praktyka sądów wskaże, czy epidemia jako przeszkoda przemijająca będzie traktowana jako przyczyna, o której mowa w art. 495 k.c.
Jednak niezależnie od obranej drogi – cóż przedsiębiorcy będzie po wyroku kształtującym jego umowę najmu, który uzyska dopiero za rok lub dłużej, skoro stawka czynszu powinna zostać uregulowana już dziś?
Decydując się na drogę sądową – powództwo o ukształtowanie umowy poprzez obniżenie czynszu najmu, należałoby złożyć wniosek o udzielenie zabezpieczenia. Sąd może wydać postanowienie – w którym „zamrozi” ustalone przez siebie warunki umowy na czas trwania postępowania. Oznacza to, że można już na początku postępowania uzyskać obniżenie czynszu – które będzie obowiązywało do momentu wydania wyroku. Warto rozważyć również zabezpieczenie pozwu poprzez zakaz wypowiedzenia umowy z określonych przyczyn. Miałoby to zapobiec wybiegowi ze strony wynajmującego – który nie chcąc prowadzić procesu wolałby rozwiązać umowę najmu. Wniosek o udzielenie zabezpieczenia może zostać złożony łącznie z pozwem lub jeszcze przed złożeniem pozwu.
Zwrócić należy uwagę na to, że wielu wynajmujących, dostrzegając, w jak trudnej sytuacji znaleźli się ich najemcy, składa propozycje obniżenia stawek czynszu, w niektórych przypadkach nawet do stawki 1 zł. Wynajmujący zdają sobie sprawę z tego, że nawet po uchyleniu zakazu prowadzenia określonych działalności gospodarczych, najemcy będą potrzebowali znacznego czasu na to, aby „nadrobić” straty spowodowane zakazem i stają przed dylematem, czy obciążać najemcę czynszem w pełnej wysokości, a następnie dochodzić jego zapłaty na drodze sądowej, czy też utrzymać najemcę w lokalu i zaakceptować czasowe obniżenie swoich dochodów. Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której wskutek zakazu prowadzenia działalności najemca nie przetrwa na rynku i będzie zmuszony złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości. Wówczas właściciel lokalu może w ogóle nie odzyskać należności czynszowych. Dlatego najlepszym rozwiązaniem na te trudne czasy jest porozumienie się właścicieli lokali z najemcami i czasowe zredukowanie wysokości czynszów najmu. W tym zakresie zachęcamy do profesjonalnych negocjacji postanowień umowy, które zabezpieczą interesy najemcy.
